マンションを売る際に発生する仲介手数料の仕組みと計算方法

マンションの売却をする場合、通常は不動産業者に仲介してもらって売る事になります。自力で買い手を見つけるのはとても難しいため業者に買い手を探してもらうわけです。そして実際に売買が成立すると成功報酬として手数料を支払う事になります。

 

この手数料はそのまま業者の利益となります。
例えば賃貸などでも仲介手数料というものは発生しています。賃貸の場合は入居者が見つかった場合に、販売の場合は売買成立時に手数料が発生します。

 

賃貸の場合は家賃1ヶ月分のように目安が分かりやすいのですが、マンション販売の場合は金額が大きくなるため実際の手数料について注意しておく必要があります。手数料も含めてどの程度の価格で売りたいか考えていきましょう。

 

■実際にマンションを売ると手数料はどの程度かかるのか

 

マンション売却時の一番大きな費用は仲介手数料となります。
それだけ仲介手数料は高額であるとも言えます。

 

この仲介手数料はあくまでも成功報酬の形をとっています。
そのため売買が成立して始めて発生する費用ということになります。
契約が成立しなければ仲介手数料を支払う必要はないのです。
つまり業者としては何がなんでも物件を売りたいと考えるのは自然でしょう。

 

さて、この仲介手数料ですが具体的には販売価格の3%に+6万円(税別)が一般的です。
2,000万円の物件を売ったとすると66万円ほど仲介手数料が発生することになります。
物件の値段に依存しますが100万円程度仲介手数料で持っていかれる可能性も十分にあります。

 

はっきり言ってかなり高い手数料だと思います。
それだけの手数料を払ってでも仲介業者を利用しなくては売ること自体が難しくなってしまうのです。

 

また仲介手数料には上限も定められています。
・価格200万円以下 5%
・価格200万円〜400万円 4%
・価格400万円以上 3%
というように1%刻みになっています。

 

紹介したように物件の販売価格によって仲介手数料の上限が異なります。販売価格によって3%〜5%の範囲で手数料を支払わないといけません。更に消費税も合わせて計算する必要があります。

 

こうした計算はとても面倒ですので売価の3%+6万円+消費税で計算をします。こうすることで400万円を超えた物件の仲介手数料の上限がわかります。ほとんどの場合で物件は400万円を超えますからこれだけ覚えておけば良いでしょう。

 

あくまでも計算によって出てきた仲介手数料は上限値です。ここまでは請求して良いことになってはいますが、実際には交渉次第です。大抵の業者は上限ギリギリの手数料で引き受けているようですが、中にはびっくりするくらい割引をする業者も存在するようです。

 

とは言っても基本的には上限いっぱいの仲介手数料がかかると考えてよいでしょう。業者にとっては唯一利益を上げるチャンスです。

 

ですからここで値切りすぎると仲介業者と良好な関係になりにくい可能性もあります。ある程度の交渉でとどめておくことが大切です。

 

■両手仲介の業者につかまるな!

 

仲介業者の中には両手仲介と呼ばれるものが存在しています。

 

片手仲介は売主と契約をする事で売れた際に仲介手数料をもらうというものです。
これは何ら問題がありませんし、他の業者と連絡をとり買い手が見つかった場合に話をまとめます。
連絡を取りあった不動産業者は買い手側と契約をしているため買い手から手数料を受け取る形になります。

 

つまり売り手と業者Aが契約をして仲介手数料が発生、
買い手と業者Bが契約をして仲介手数料が発生という状態です。

 

そして両手仲介というのは業者AとBが同一だった場合に発生します。
つまり他社からの紹介ではなく自社で買い手を見つけた場合という事になります。
一件すると書いてを自社でしっかりと見つけてくれたように感じるかもしれませんが、
こうすることで仲介業者は買い手と売り手の両方から仲介手数料をもらうことができて利益が出るのです。

 

そして、この状態だと仲介業者は高く売れても少し値下げすることになっても十分な利益を出せます。
つまり値下げの流れでも全く問題がないということです。
仲介業者が値下げでいいやと考えてしまえば希望額よりも安価に購入されてしまう可能性があります。
なるべく両手仲介は避けるようにした方が無難でしょう。

 

■両手仲介業者の何がいけないのか

 

両手仲介と聞いてピンとくる人もいるかもしれませんが、
不動産の売買を行う際にはほとんどの場合で仲介業者を経由することになります。
その際に売り手側からも買い手側からも仲介手数料を取るというのが両手仲介というわけです。
簡単に言ってしまうと手数料の二重取りです。

 

例えば3000万円の物件を取り扱う際に売り手から100万円程手数料が入るとします。
そして業者が買い手を見つけてきた場合に買い手からも手数料を100万円受け取ったとしましょう。
両手仲介の事を知らなければ売り手も買い手も納得した値段での売買を行っているため何の問題もなく見えます。

 

しかし、実際には売り手は3200万円で販売したかったかもしれません。
そこに仲介業者が3000万円なら買いたいという客を見つけてきて最終的に値下げで取引を成立させたとしましょう。
すると売り手は値下げしたものの売買成立をしたので手数料を払い、
買い手も物件が買えたので手数料を払います。

 

本来であれば値下げをすればそれだけ仲介手数料も下がります。仲介業者としては値下げをしない方が多くの手数料を取れるというのが正常なはずです。

 

しかし、両手仲介を行うと値下げによって片側から受け取る仲介手数料は減るもののトータルでは増えるというカラクリになっています。

 

そのため業者としては両手仲介をして販売価格を下げた方が有利になってしまうのです。

 

■両手仲介をさせないためには
両手仲介を明確にやめさせる事は非常に難しいでしょう。実際に買い手を見つけてきているわけなので無理にやめさせる必要もありません。
問題は値下げして販売した方が業者が儲かるという仕組みにあります。

 

そこに納得する事ができるのであれば値下げに応じるのも良いでしょう。またいつまでに売るというリミットがなければ値下げしなくても欲しいという買い手が見つかるまで待つのも良いでしょう。

 

売り出し直後に買い手が見つかるのであれば相場より明らかに安い可能性もあります。価格の見直しも行った方が良いかもしれません。

 

また、相場通りの値段で買い手がつかない場合にはどのような方法で営業しているか確認する必要があります。悪徳業者の場合だと物件の情報を隠しているケースもあります。情報を止められていては売れるものも売れませんので注意が必要です。

 

■両手仲介を見極める

 

基本的に両手仲介を見極める事は困難です。営業担当さんに聞いてもおそらくは教えてくれないでしょう。では絶対にわからないのかというと実は判別するタイミングがあります。

 

それは売買をする際の契約の時です。契約を行う際には売り手と買い手に加えてそれぞれの仲介業者が集まって契約を行います。つまり業者がこちらがわの人しか居ない場合には両手仲介だったと判明するのです。

 

しかし、この時点で判明しても遅いのも事実です。事前に見極める事はとても困難ですので諦めるしかないでしょう。何度も仲介業者を利用して物件の売買をする人は多くないですから今後に知識を活かす事も難しいのが実情です。
■信頼できる不動産業者選び
はっきり言って不動産業者を選ぶためには知識が必要です。何も知らずに選んでしまうと必ず失敗します。

 

例えば自分で物件の相場が分かるようになれば明らかにおかしな値段設定に気づく事ができます。現在では物件の査定を一括で行うサービス等も展開されています。事前に取り扱う物件の相場を知っておくだけでも業者選びの際には重宝するでしょう。

 

また、ある程度知識があると分かると業者側も値下げ交渉などがしにくくなります。結果として両手仲介業者への牽制にもなるわけです。